每经AI快讯  ，保利不增2024年1月21日，发展华创证券发布研报点评保利发展（600048） 。增收证券赛马网【Aurl:www.8233066.com】送888元

事项
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公司发布2023年度业绩快报
，利置2023年实现营业收入约3471亿元，换土华创同比增长23.49%，储进归母净利润约120亿元，研报同比下降34.42%。保利不增

评论：

2023年增收不增利，发展资产减值压力初现。增收证券赛马网【Aurl:www.8233066.com】送888元1）2021年之前公司销售金额持续高增 ，利置储备了较高的换土华创待结转面积 ，2022年末公司合同负债已达到4120亿 ，储进带动2023年公司营业总收入同比增长23.49%
，研报营收增长高于年初公司竣工计划的保利不增增长，预计2023年结算均价有一定提升。2）但公司相关利润指标下滑，营业利润243亿元 ，同比下降29.89%；归母净利润120亿元 ，同比下降34.42% 
，毛利率下降和计提资产减值损失是主要因素
，据我们测算，如果公司全年结算毛利率约17.8% ，略低于前三季度毛利率
，则计提减值约在60亿元左右，后续可能仍有一定的资产减值压力。3）单看2023年四季度，营业收入约1546亿元，同比增长24%，但归母净利润-12.6亿元
 。

2023年签约金额同比下降7.67%，降幅远低于百强房企。1）2023年公司实现签约面积2386万方 ，同比下降13.17%，实现签约金额4222亿元 ，同比下降7.67% ，跌幅小于百强房企。2）2023年12月公司签约面积同比下降62%，签约金额同比下降60% 
，主要原因是12月房地产市场未有季节性“翘尾”行情
，公司也并未大幅开展促销活动以价换量，12月销售均价17687元/平 ，同比增长5.1%。

公司调整拿地策略，聚焦高能级城市投资，2023年新增土储货值降低至2402亿 ，较2021年下滑40%，但平均楼面价15187元/平，较2021年上涨123%。1）据克而瑞数据，2018-2021年公司平均每年新增土储货值约4100亿元，2022年以来公司调整拿地策略，新增土储货值明显下降，2022年 、2023年新增土储货值分别为2515亿元、2402亿元 。2）2023年公司新增土储计容建筑面积约1075万方
，总地价1632亿元，平均楼面价15187元/平 ，与2022年拿地均价基本持平（15310元/平），但相比2021年拿地均价（6821元/平）大幅上升 ，反映公司2022年以来调整拿地策略，聚焦高能级城市投资，不断置换高质量土储。

投资建议：融资优势保障公司不断聚焦核心城市
，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE回升的基础，但短期内公司存量土储可能存在减值压力 。我们预计2023-2025年公司eps分别为1.01、1.00 、1.18元（前值为1.45、1.58 、1.66元） ，基于剩余收益模型测算公司价值
，同时考虑到2024年地产或存在销售下滑压力，下调公司2024年目标价至14元
 ，对应2024年14倍PE，维持“推荐”评级  。

风险提示：行业继续单边缩表  ，市场超预期下行 。

(来源：慧博投研)

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(编辑 曾健辉)